Foto – Divulgação ADEMI DF
A plena observância da NBR 17.170 – a chamada Norma de Garantias – contribuirá para melhorar a segurança jurídica no mercado imobiliário e estimulará o uso adequado de bens imóveis, contribuindo para a criação de uma cultura de manutenção preventiva e corretiva por gestores, moradores e ocupantes de edificações. Para que esse efeito positivo se concretize, cabe a todos os participes indicados pela Norma, quais sejam, incorporador; construtor e prestador de serviços de construção; projetistas; fabricantes; assim como proprietários e síndicos, cumprirem suas atribuições e responsabilidades, atuando pela disseminação e observância das regras e capacitando as pessoas e profissionais envolvidos.
A NBR 17.170 estabelece diretrizes para incorporadores, construtores e prestadores de serviços na definição de condições e prazos de garantias em edificações. Na data em que completa seu primeiro ano de vigência, o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal (Sinduscon-DF) e a Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (ADEMI/ DF) reuniram importantes especialistas brasileiros para o workshop Normas de Garantias NBR 17.170 – aspectos técnicos e jurídicos, realizado no auditório do Sinduscon-DF na manhã da quarta-feira (06/12). A iniciativa conjunta que contou com o apoio do Ibradim.
“É importante ampliarmos o conhecimento da nova norma. Se bem usada e interpretada, ela trará segurança jurídica para o setor. É importante levar essa informação não apenas para as nossas empresas como, também, para o mercado como um todo”, afirmou o vice-presidente da ADEMI DF, Celestino Fracon Júnior.
“Trouxemos as pessoas mais especializadas do Brasil e do DF, para compreendermos a situação que teremos daqui pra frente”, destacou Adalberto Valadão Júnior, presidente do Sinduscon-DF. O workshop foi organizado pela vice-presidente e titular da Diretoria de Materiais, Tecnologia e Produtividade do sindicato (Dimat/Sinduscon-DF), Cândida Maciel. “Esse é um tema importante para o setor e toda a sociedade”, mencionou.
Panorama geral – Superintendente do Comitê Brasileiro da Construção Civil (CB-02) da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a engenheira Lilian Sarrouf participou ativamente da formulação da NBR 17.170 e apresentou seus pontos mais importantes. Sua palestra trouxe como mensagem principal a necessidade de o empreendedor observar a norma desde a concepção até a comercialização e assistência técnica do empreendimento. “É importante envolver a equipe de vendas, garantir que todos entendam o que são as garantias e como devem ser estabelecidas”, sublinhou, destacando que a garantia de uma edificação impacta a relação do incorporador e do construtor com seus fornecedores e clientes finais.
Sarrouf fez um relato do processo que levou à consolidação da norma, debate que teve início em 1997 quando a questão da garantia entrou na agenda estratégica do setor da construção. “A NBR 17.170 é resultado do acúmulo de 20 anos de discussão e experiências, da harmonização dos diversos atores envolvidos”, explicou. O documento orientativo aprecia 41 sistemas construtivos e 182 prazos tecnicamente recomendados, harmonizando o que está estabelecido em outras normas ABNT, legislações brasileiras diversas e as melhores práticas internacionais.
“A norma não substitui a lei e tem aplicação voluntária pelas empresas, mas é exigida e respeitada como requisito por órgãos regulamentadores e instâncias do judiciário”, comentou a especialista. Segundo ela, a garantia de uma edificação passa a vigorar a partir da expedição do habite-se e é recomendável às empresas consolidarem as garantias de seus empreendimentos em um documento específico e individual, mesmo que integrante do manual de entrega. Sarrouf chamou atenção para o cuidado na definição dos prazos, aspecto essencial na questão.
Em sua apresentação, o diretor regional do Ibradim, Rafael Mota introduziu aspectos jurídicos da norma de garantia e alertou os profissionais do setor que, ainda que tenham aplicação voluntária, as regras são apropriadas como referência pelo poder judiciário na maioria dos casos que chegam à justiça. Diretor da Dimat/Sinduscon-DF e especialista em patologia de estruturas, o engenheiro Renato Cortopassi apresentou cases para demonstrar os cuidados que devem ser tomados pelas empresas quando da necessidade da realização de inspeções prediais e perícias de engenharia.
Ele apresentou os pontos mais importantes das normas ABNT para esses quesitos e defendeu a manutenção preventiva e continuada, inclusive dos sistemas construtivos das edificações. “Eu recomendo que se use o sistema de manutenção da NBR 5.674”, apontou. Cortopassi foi enfático ao destacar a existência do que qualificou como “indústria de laudos”, com diagnósticos e resultados não confiáveis, subsidiando decisões judiciais.
Assessora jurídica da ADEMI DF, a advogada Andréia Moraes de Oliveira Mourão chamou atenção para a importância da capacitação dos profissionais da área para a observância da norma de garantias. “A norma de garantia e a norma de perícias estão entrelaçadas e interligadas à outras normas, com efeito operacional e efetiva de normas correlatas”, sublinhou. Ela endossou a importância de tais regramentos para que, em meio a questionamentos judiciais, as partes do processo possam alcançar as melhores conclusões.
“O laudo, imparcial e ancorado em normas, emoldura a entrega do bom Direito”, sentenciou. Andréia Mourão apontou os cuidados que devem ser apreciados pelas empresas, como a exigência da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) nos laudos periciais. A assessora jurídica da ADEMI DF também relatou o aumento no volume de ações judiciais questionando falhas e vícios construtivos, movimento que tem gerado insegurança jurídica para o setor da construção, especialmente a incorporação imobiliária. De 2019 a 2021, mencionou, foram exarados 8.865 sentenças e acórdãos em todo o país.
“Esses acórdãos apresentam fragilidade, na medida em julgam com fundamento em laudos inadequados sob o aspecto técnico da engenharia. Além de, em muitas situações, se verificar a existência de perícias manifestamente parciais e com equivocados graves frente à aplicação das normas incidentes ao caso sob análise. Segundo ela, esse cenário é agravado pela nomeação de peritos com qualificação profissional, mas, muitas vezes, sem o necessário conhecimento e experiência técnica para o adequado deslinde da controvérsia.
O magistrado, para a entrega do bom Direito em processos que envolvem aferição técnica de engenharia, precisa ter a seu alcance laudos e perícia adequadas quanto à aplicação da incidência técnica e, também, isentos de valoração pessoal daquele que é nomeado para dar condições a um julgamento em conformidade e adequação técnica”.
Imprensa Ademi-DF
